近日，我院黃志剛教授和研究生孫甯合作撰寫的《住房限購政策與地方政府供地行為》發表在《金融評論》2023年第2期。

過去20多年來，我國房地産市場波動劇烈，房價的波動成為影響居民安居樂業和經濟金融穩定的重要不安定因素。我國政府推出了各種各樣的政策來治理房地産市場，應用最廣的政策是限購政策。在2010年至2015年間，46個城市響應中央政府決議，落實限購政策，房價上漲勢頭得到了控制。但在2013年前後，住宅價格開始出現了明顯回彈；第一輪限購政策結束後，信貸資金再次向房地産部門集聚，住房投資回升，房價快速上漲，出現“報複性反彈”現象。近年來，房價上漲和住房市場調控演變成了周而複始的過程。

取消限購政策為什麼會出現房價快速反彈？理解這一現象需要從需求和供給兩個角度來看。在需求方面，因為取消或放松限購，必然會釋放大量需求，從而會引起住房需求壓力。然而，供給方面的狀況是決定需求壓力到底是更多的傳導到房價上，還是更多的傳導到住房交易量上的關鍵決定因素。在我國，國有土地制度決定了新增住房供給主要由地方政府的土地供給行為決定。本文認為取消限購後房價的快速反彈除了需求釋放因素外，供給不足因素是重要原因。

政府的供地行為會放大房價的波動。限購政策下，由于開發商購地意願下降，高價出售土地變得困難，土地價格會下行。由于我國地方政府對土地财政依賴度高，地價下降降低了開發土地的收益，從而降低了地方政府開發土地的積極性，降低了土地供給。限購政策實施期間，住房需求被壓制，房價走低，低價下降，土地供給降低，從而住房供給增量下降。但取消限購後，住房需求被釋放，與限購期間土地供給減少帶來的新增住房供給減少相互疊加，會出現需求旺盛而供給不足，結果導緻房價再次出現過快上升。

以上機制會形成一個惡性循環，放大房價波動。當房價過快上升時，實施限購，減少住房需求，導緻房價下降和地價下降。房價下降引起取消限購政策，從而住房需求被釋放；地價下降引起土地供給減少，從而住房供給減少。這導緻限購取消之後，房價出現大幅度反彈。房價再次快速上升，又需要采取限購政策。從而循環往複，房價出現大起大落。

現有的文獻要麼從需求視角研究限購政策的作用，要麼從其它視角分析土地财政與住房市場的關系，而對限購如何通過供給側影響住房調控效果的研究尚未有效開展。本文試圖從以上分析的地方政府供地行為這一新視角幫助我們更加系統全面的研究住房管理政策的理論機制、作用效果和改進措施。

在理論方面，本文建立了一個考慮地方政府融資行為的動态均衡模型。該模型考慮了政府通過土地出讓金和債務融資兩類方式進行融資，支持政府的支出目标。基于理論分析，本文選取70個大中城市年度統計數據，采用雙重差分方法，結合PSM-DID等多種穩健性檢驗方式驗證。

本文主要結論如下：（1）住房限購政策會降低地方政府的土地供給。由于住房限購政策會影響土地的價格，從而影響地方政府土地出讓金收益。這将改變政府融資行為，地方政府将更加依賴債務融資，而減少供地。（2）土地财政依賴程度低的地區，住房限購政策對降低土地供給的影響更大。當地方政府對土地财政依賴低時，土地出讓金收入變動對地方政府的支出影響小，地方政府能夠更靈活的追求土地收益，所以地價下降時，地方政府會更大程度降低當前的供地。反之，地方政府高度依賴土地财政時，即使土地價格下降，政府也需要依靠大量賣地來融資，從而土地财政依賴高的地區，限購對供地影響相對較小。（3）在實施住房限購政策期間，住宅用地供給下降更多的城市，未來在取消限購時住宅價格上升幅度更大。

本文提供了一個住房市場管理政策的供給視角。本文結論的政策含義是，在住房市場管理時，不能僅僅着眼于需求管理，而需要采取供給和需求的綜合管理。制定政策時，要注意到需求管理政策所引起的供給因素可能對政策目标産生的抵消作用。中央政府在推行限購政策時，應提前考慮到對地方政府土地供給行為影響所起的反作用。地方政府行為抵消限購政策作用的問題結症在于土地财政。要使得房地産市場健康運行，妥善處理好土地财政是重中之重。

撰稿：黃志剛

審核：彭俞超