我院朱菲菲講師與北京大學光華管理學院朱凱博士、以及楊雲紅教授合作的論文《土地價值再評估:基于複合期權定價分析框架》在《經濟學(季刊)》2023年第2期發表。
土地資源在城鎮化進程、農民權益保障、國家糧食安全以及社會和諧發展中起到關鍵作用,如何對其進行有效地定價就顯得至關重要。定價機制的不合理可能會導緻土地流轉的不健全,農民在土地征收和土地流轉中的權益得不到有效保護,以及土地資源的錯配等。
文章将土地投資簡化為“政府征收”政府征收和“開發商開發”開發商開發這一兩階段相互依賴的決策過程,基于複合期權定價分析框架,從而對土地價值進行了再評估。理論模型部分,作者在假設執行價格服從幾何布朗運動情況下,得到了開發期權價值、複合期權價值以及資本化地租占比等關鍵函數的解析解。尤其重要的是,複合期權價值(即土地價值)的解析解在數學形式上極其優美,它完美地分離了土地的資本化地租價值和與期權溢價。實證分析部分,本文基于實際數據對模型進行了校準,作者發現,無論是開發期權價值還是複合期權價值,一線城市都顯著高于百城平均水平,二線城市和百城平均水平類似,三線城市顯著低于百城平均水平。資本化地租占比方面,百城平均水平上的資本化地租占土地價值的占比僅為23.02%,表明而期權溢價占土地價值的絕大部分。此外,2013年前後房地産價格房價在各個類型城市之間的分化,使得土地期權價值和資本化地租占比在一、二、三線城市之間發生了不同幅度的變化,該效應在一線城市尤其顯著。最後,模型估計的土地價值能夠較好地解釋經濟現實,驗證了文章提出定價方法的科學性與有效性。
撰稿:朱菲菲
審核:彭俞超